Châteaudun (28) : où vivre, s’installer, qualité de vie et prix

Châteaudun garde son château surplombant le Loir et son centre reconstruit après l'incendie de 1723 par l'intendant de Beauvilliers, ce qui lui donne une trame classique inhabituelle en Eure-et-Loir. Ses 12 830 habitants vivent une sous-préfecture de la Beauce, entre Chartres au nord et Vendôme au sud, longtemps marquée par la base aérienne 279 dont la fermeture progressive a laissé des traces profondes dans l'économie locale. La ville a du caractère : ruelles médiévales du quartier Saint-Jean, grottes du Foulon, plaine céréalière à perte de vue. Elle intéresse ceux qui cherchent de l'espace bâti à très bas prix et acceptent un environnement économique difficile.

Sur le logement, Châteaudun affiche l'un des tarifs les plus bas de cette sélection : 1 098 EUR/m2 en moyenne pour un appartement. L'immobilier obtient 8,9/10, soit 2 373e sur 21 243 communes évaluées, et le coût de la vie 7/10. Le revenu médian se situe cependant à 21 420 EUR par an, un niveau bas. Autrement dit, le logement est peu cher parce que la demande est faible, pas seulement parce que la région est rurale. Cela reste une opportunité réelle pour un acheteur venu d'ailleurs, mais il faut savoir que la revente sera lente et que la plus-value n'est pas l'hypothèse de travail.

Le quotidien est contrasté. Les écoles s'en tirent bien avec 6,2/10, un résultat correct et supérieur à ce que la situation économique laisserait attendre. La santé obtient 6,6/10, soutenue par le centre hospitalier local, tandis que la sécurité affiche 4,3/10, un niveau moyen typique d'une ville-centre où se concentrent commerces et services d'un large bassin rural. La fibre reste le point faible technique avec 5,6/10, un déploiement encore partiel qu'il faut vérifier adresse par adresse si le télétravail fait partie du projet. Les équipements sportifs et culturels sont ceux d'une sous-préfecture, corrects sans être remarquables.

L'économie est franchement sinistrée et la note le dit sans ambiguïté : l'emploi tombe à 1,6/10, soit 25 652e sur 26 098 communes évaluées, presque le fond du classement. Le retrait militaire, la mécanisation de l'agriculture beauceronne et le recul de l'industrie ont vidé le bassin de ses emplois sans qu'un relais apparaisse. La qualité de vie globale, notée 2,7/10, en découle directement. Il n'y a pas d'effet statistique à invoquer ici : le tissu productif est réellement maigre et la commune perd des habitants. Chartres, à quarante-cinq kilomètres, reste le seul débouché sérieux à distance raisonnable.

Le verdict doit être lucide. Châteaudun offre un patrimoine attachant et des prix qui permettent d'acheter une maison de caractère pour le prix d'un garage francilien. C'est un vrai argument pour un retraité, un télétravailleur bien équipé ou un investisseur en rendement locatif qui accepte l'illiquidité. Ce n'est pas un endroit où venir chercher du travail : le classement emploi est parmi les plus bas mesurés et rien n'annonce de retournement. Qui envisage cette commune doit sécuriser ses revenus avant de déménager, vérifier l'éligibilité fibre du bien et raisonner en usage, pas en placement.