Rendement, tension locative et trajectoire des prix à Narbonne, à partir des données officielles (DVF, ANIL, DGFiP, Insee). Le rendement affiché est brut et indicatif (hors charges, taxes et vacance).
Ni rendement exceptionnel ni tension marquée : croisez avec le quartier, l’état du bien et votre stratégie.
Note globale = notre indice investissement (rendement × tension × trajectoire). Règle de terrain : un brut ≥ taux du crédit (3,3 % ) + 5 pts s’autofinance généralement. Aucune donnée ne remplace la visite du quartier.
brut 6,1 %·− taxe foncière 1 896 € (réel)− ordures 418 € (réel)− charges ~1 375 € (moyenne nationale)− gestion 7 % (moyenne nationale)− vacance 7,5 % (réel)
Estimation avant impôt sur le revenu. La taxe foncière, les ordures ménagères et la vacance sont réelles pour Narbonne ; les charges de copropriété (~25 €/m²/an, non récupérables) et la gestion (7 %) sont des moyennes nationales — aucune donnée publique commune par commune n’existe pour ces deux postes. L’impôt dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP).
Prix médian appartement, 3 derniers millésimes DVF.
Qui loue, et à quel point ça se loue.
Sources : Insee (RP 2022), LOVAC (parc privé, non diffusé pour les petites communes).
Le brut varie selon la taille — les petites surfaces rendent plus.
Rendement = (loyer mensuel/m² × 12) ÷ prix/m².
Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 (loi Climat et résilience). Pour un investisseur, un parc riche en F/G signifie deux choses : des vendeurs sous contrainte (décote de négociation courante de 15 à 30 % sur un F/G, l’audit énergétique chiffrant les travaux sert d’argument), et un droit possible à l’exonération de taxe foncière après rénovation énergétique dans de nombreuses communes.
Part calculée sur les DPE réalisés (ADEME) — un stock « échangé » (ventes, locations, rénovations), pas un recensement exhaustif du parc.
Tenue du marché : sur 2023-2025 (période de correction nationale des prix), le prix au m² a fait +4,7 % ici — le marché local a tenu pendant la baisse générale, un vrai signal de résilience.
Un marché avec beaucoup de propriétaires occupants offre une sortie en résidence principale ; un volume de ventes soutenu et stable est la meilleure garantie de revente rapide. Tendance passée ≠ prévision.
Source : Géorisques.
Le rendement locatif brut indicatif à Narbonne est d’environ 6,1 % par an (loyer médian de 11,46 €/m²/mois rapporté à un prix de 2 250 €/m²). Il s’agit d’un rendement brut, hors charges, taxe foncière, vacance et fiscalité.
Avec un prix médian de 2 250 €/m² et un rendement brut indicatif d’environ 6,1 %, Narbonne présente un rendement brut dans la moyenne haute, à mettre en regard de votre fiscalité et de vos charges. La rentabilité réelle dépend de la tension locative, des charges et de votre situation fiscale ; ces chiffres sont indicatifs et ne constituent pas un conseil en investissement.
Le rendement brut indicatif est calculé en rapportant le loyer médian au m² (Carte des loyers, ANIL) au prix de vente médian au m² (DVF, Etalab/DGFiP). Il est donné hors charges, taxe foncière et fiscalité, et n’est pas diffusé pour les communes hors périmètre DVF (Alsace-Moselle et Mayotte).
Sources : DVF, ANIL, ADEME, DGFiP, Insee, LOVAC, Sit@del · Mis à jour en juillet 2026.