Avec 4 500 € net par mois, vous pouvez emprunter environ 306 018 € sur 25 ans, pour une mensualité d'environ 1 575 € (assurance comprise), dans la limite des 35 % d'endettement fixée par le HCSF. Sans apport, c'est aussi votre budget d'achat (hors frais de notaire).
Taux moyen constaté juillet 2026 (3,4 % + 0,36 % d’assurance) · prix DVF 2025 (Etalab/DGFiP).
| Durée | Montant empruntable | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 216 430 € | 1 575 € | 67 070 € |
| 20 ans | 265 416 € | 1 575 € | 112 584 € |
| 25 ans | 306 018 € | 1 575 € | 166 482 € |
Revenus nets du foyer (à deux, additionnez les salaires).
S’ajoute au prêt et couvre les frais de notaire (~8 %).
Vous pouvez emprunter environ
306 018 €
Taux 3,4 % + assurance 0,36 %. Ordre de grandeur, pas une offre de prêt.
Communes de plus de 5 000 habitants où une maison de 85 m² entre dans ce budget, les mieux notées en qualité de vie. Pour chacune : la mensualité réelle à ce prix, le taux d’effort (mensualité rapportée au revenu local), la taxe foncière moyenne et la zone PTZ.
| Commune | Maison 85 m² | Mensualité | Taux d’effort | Taxe foncière | PTZ |
|---|---|---|---|---|---|
| Briec (29)· 10.0/10 | 135 560 € | 754 € | 36 % | 1 367 €/an | — |
| Lestrem (62)· 10.0/10 | 139 034 € | 773 € | 34 % | 1 912 €/an | — |
| Ergué-Gabéric (29)· 10.0/10 | 146 389 € | 814 € | 36 % | 1 610 €/an | — |
| Lesneven (29)· 10.0/10 | 151 048 € | 840 € | 40 % | 1 012 €/an | — |
| Languidic (56)· 10.0/10 | 151 991 € | 845 € | 38 % | 1 099 €/an | — |
| Chazelles-sur-Lyon (42)· 10.0/10 | 154 062 € | 856 € | 42 % | 1 209 €/an | — |
| Lannion (22)· 10.0/10 | 164 541 € | 915 € | 43 % | 1 741 €/an | — |
| Wormhout (59)· 10.0/10 | 165 854 € | 922 € | 42 % | 1 341 €/an | — |
| Grand-Champ (56)· 10.0/10 | 171 104 € | 951 € | 42 % | 1 227 €/an | — |
| Plabennec (29)· 10.0/10 | 172 475 € | 959 € | 42 % | 1 200 €/an | — |
| Plougastel-Daoulas (29)· 10.0/10 | 172 754 € | 960 € | 38 % | 1 405 €/an | — |
| Mortagne-sur-Sèvre (85)· 10.0/10 | 178 500 € | 992 € | 45 % | 1 505 €/an | — |
Prix médians DVF 2025 (maisons), taxe foncière moyenne réelle (REI, TEOM incluse), zonage ABC officiel. Une médiane communale reste un ordre de grandeur. DVF ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte.
Ce montant est un ordre de grandeur, pas une offre de prêt. Il applique la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : vos mensualités, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur une durée plafonnée à 25 ans. Environ un dossier sur cinq bénéficie d'une dérogation. Sur 25 ans, ce prêt d'environ 306 018 € représente un coût total du crédit (intérêts + assurance) d'environ 166 482 €.
À deux, avec 4 500 € net chacun (soit 9 000 € de revenus du foyer), la capacité passe à environ 612 036 €. L'apport change aussi la donne : il ne modifie pas le prêt mais s'y ajoute et couvre les frais de notaire (~8 % dans l'ancien). Avec 30 000 € d'apport, votre budget d'achat atteint environ 336 018 € au lieu de 306 018 €.
Deux garde-fous que les simulateurs oublient souvent. Le taux d'usure d'abord : le TAEG total (taux + assurance + frais) ne peut pas dépasser le plafond légal fixé chaque trimestre par la Banque de France — un dossier peut être refusé même sous les 35 %. Le reste à vivre ensuite : au-delà du ratio, la banque vérifie ce qu'il reste une fois la mensualité payée, en fonction de la composition du foyer. Des crédits en cours (auto, conso) réduisent d'autant votre capacité.
Avec ce budget, une maison est possible dans environ 1 501 communes de France, d'après les prix médians réellement payés (transactions DVF 2025, données officielles de l'administration fiscale). Parmi les communes accessibles les mieux notées : Briec, Lestrem, Ergué-Gabéric, Lesneven, Languidic.
Aller plus loin : la carte de votre budget · acheter ou louer ? · où s’installer pour un premier achat · les communes les plus abordables.
Environ 306 018 € sur 25 ans, soit une mensualité d'environ 1 575 € assurance comprise. Ce calcul suppose 35 % d'endettement maximal, un taux de 3,4 % et une assurance de 0,36 %.
On plafonne la mensualité à 35 % de vos revenus nets (règle HCSF, assurance comprise), puis on en déduit le capital empruntable sur 25 ans au taux effectif de 3,76 % (3,4 % de crédit + 0,36 % d'assurance). Concrètement : 4 500 € × 35 % = 1 575 € de mensualité maximale ; sur 300 mois à 3,76 %, cela correspond à un capital d'environ 306 018 €. C'est la formule d'amortissement classique, inversée.
Oui, le calcul ci-dessus est déjà sans apport : 306 018 € empruntables. Mais un prêt à 110 % (bien + frais de notaire) est plus rare depuis les règles HCSF ; la plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les ~8 % de frais. Sans apport, visez le neuf (frais réduits) ou mobilisez un PTZ / prêt employeur.
L'apport ne change pas le montant du prêt, mais il s'ajoute par-dessus : votre budget d'achat total est le capital emprunté plus votre apport. Il finance aussi les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien), que le prêt seul ne couvre pas.
C'est le plafond fixé par le HCSF, assurance comprise. Les banques peuvent y déroger pour environ 20 % de leurs dossiers (reste-à-vivre élevé, primo-accédants, patrimoine). Au-delà, le prêt devient très difficile à obtenir.
En couple, la banque raisonne sur les revenus du foyer : avec 4 500 € net chacun, soit 9 000 €, la capacité d'emprunt double environ pour atteindre 612 036 € sur 25 ans.
Le salaire NET mensuel, celui qui tombe sur votre compte. Les banques raisonnent sur les revenus nets (avant impôt sur le revenu) pour calculer le taux d'endettement. Ne confondez pas avec le salaire brut, plus élevé d'environ 22 %.
Oui. Même sous les 35 % d'endettement, le TAEG (taux + assurance + frais) ne peut pas dépasser le taux d'usure, un plafond légal révisé chaque trimestre par la Banque de France. Un profil à assurance élevée peut ainsi voir son dossier refusé.
Non. C'est un ordre de grandeur pédagogique calculé sur des hypothèses standard, pour cibler vos recherches. Seule une banque, au vu de votre dossier complet, peut vous engager sur un montant.