Avec 1 800 € net par mois, vous pouvez emprunter environ 122 407 € sur 25 ans, pour une mensualité d'environ 630 € (assurance comprise), dans la limite des 35 % d'endettement fixée par le HCSF. Sans apport, c'est aussi votre budget d'achat (hors frais de notaire).
Taux moyen constaté juillet 2026 (3,4 % + 0,36 % d’assurance) · prix DVF 2025 (Etalab/DGFiP).
| Durée | Montant empruntable | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 86 572 € | 630 € | 26 828 € |
| 20 ans | 106 166 € | 630 € | 45 034 € |
| 25 ans | 122 407 € | 630 € | 66 593 € |
Revenus nets du foyer (à deux, additionnez les salaires).
S’ajoute au prêt et couvre les frais de notaire (~8 %).
Vous pouvez emprunter environ
122 407 €
Taux 3,4 % + assurance 0,36 %. Ordre de grandeur, pas une offre de prêt.
Communes de plus de 5 000 habitants où une maison de 85 m² entre dans ce budget, les mieux notées en qualité de vie. Pour chacune : la mensualité réelle à ce prix, la taxe foncière moyenne et la zone PTZ.
| Commune | Maison 85 m² | Mensualité | Taxe foncière | PTZ |
|---|---|---|---|---|
| Maen Roch (35)· 9.6/10 | 111 475 € | 620 € | 1 298 €/an | — |
| Ernée (53)· 9.5/10 | 112 200 € | 624 € | 1 571 €/an | — |
| Sèvremont (85)· 9.3/10 | 102 000 € | 567 € | 789 €/an | — |
| Saint-Sever (40)· 9.3/10 | 112 975 € | 628 € | 1 619 €/an | — |
| Sainte-Rose (974)· 9.1/10 | 77 863 € | 433 € | — | — |
| Mazé-Milon (49)· 9.1/10 | 111 309 € | 619 € | 1 182 €/an | — |
| Le Mené (22)· 9.0/10 | 80 603 € | 448 € | 1 047 €/an | — |
| Haillicourt (62)· 8.9/10 | 107 583 € | 598 € | 1 381 €/an | — |
| Nueil-les-Aubiers (79)· 8.8/10 | 106 006 € | 589 € | 1 193 €/an | — |
| Lys-Haut-Layon (49)· 8.7/10 | 92 758 € | 516 € | 1 007 €/an | — |
| Thaon-les-Vosges (88)· 8.7/10 | 109 698 € | 610 € | 1 505 €/an | — |
| Saint-James (50)· 8.4/10 | 73 755 € | 410 € | 1 040 €/an | — |
Prix médians DVF 2025 (maisons), taxe foncière moyenne réelle (REI, TEOM incluse), zonage ABC officiel. Une médiane communale reste un ordre de grandeur. DVF ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte.
Ce montant est un ordre de grandeur, pas une offre de prêt. Il applique la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : vos mensualités, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur une durée plafonnée à 25 ans. Environ un dossier sur cinq bénéficie d'une dérogation. Sur 25 ans, ce prêt d'environ 122 407 € représente un coût total du crédit (intérêts + assurance) d'environ 66 593 €.
À deux, avec 1 800 € net chacun (soit 3 600 € de revenus du foyer), la capacité passe à environ 244 814 €. Un apport change aussi la donne : il ne modifie pas le prêt mais s'y ajoute et couvre les frais de notaire (~8 % dans l'ancien). Avec 30 000 € d'apport, votre budget d'achat atteint environ 152 407 € au lieu de 122 407 €.
Deux garde-fous que les simulateurs oublient souvent. Le taux d'usure d'abord : le TAEG total (taux + assurance + frais) ne peut pas dépasser le plafond légal fixé chaque trimestre par la Banque de France — un dossier peut être refusé même sous les 35 %. Le reste à vivre ensuite : au-delà du ratio, la banque vérifie ce qu'il reste une fois la mensualité payée, en fonction de la composition du foyer. Des crédits en cours (auto, conso) réduisent d'autant votre capacité, puisqu'ils entrent dans les 35 %.
Avec ce budget, une maison est possible dans environ 7 751 communes de France, d'après les prix médians réellement payés (transactions DVF 2025, données officielles de l'administration fiscale). Parmi les communes accessibles les mieux notées : Maen Roch, Ernée, Sèvremont, Saint-Sever, Sainte-Rose.
Aller plus loin : la carte de votre budget · acheter ou louer ? · où s’installer pour un premier achat · les communes les plus abordables.
Environ 122 407 € sur 25 ans, soit une mensualité d'environ 630 € assurance comprise. Ce calcul suppose 35 % d'endettement maximal, un taux de 3,4 % et une assurance de 0,36 %.
On plafonne la mensualité à 35 % de vos revenus nets (règle HCSF, assurance comprise), puis on en déduit le capital empruntable sur 25 ans au taux effectif de 3,76 % (3,4 % de crédit + 0,36 % d'assurance). C'est la formule d'amortissement classique, inversée.
L'apport ne change pas le montant du prêt, mais il s'ajoute par-dessus : votre budget d'achat total est le capital emprunté plus votre apport. Il finance aussi les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien), que le prêt seul ne couvre pas.
C'est le plafond fixé par le HCSF, assurance comprise. Les banques peuvent y déroger pour environ 20 % de leurs dossiers (reste-à-vivre élevé, primo-accédants, patrimoine). Au-delà, le prêt devient très difficile à obtenir.
En couple, la banque raisonne sur les revenus du foyer : avec 1 800 € net chacun, soit 3 600 €, la capacité d'emprunt double environ pour atteindre 244 814 € sur 25 ans.
Le salaire NET mensuel, celui qui tombe sur votre compte. Les banques raisonnent sur les revenus nets (avant impôt sur le revenu) pour calculer le taux d'endettement. Ne confondez pas avec le salaire brut, plus élevé d'environ 22 %.
Oui. Même sous les 35 % d'endettement, le TAEG (taux + assurance + frais) ne peut pas dépasser le taux d'usure, un plafond légal révisé chaque trimestre par la Banque de France. Un profil à assurance élevée peut ainsi voir son dossier refusé.
Non. C'est un ordre de grandeur pédagogique calculé sur des hypothèses standard, pour cibler vos recherches. Seule une banque, au vu de votre dossier complet, peut vous engager sur un montant.