Rendement, tension locative et trajectoire des prix à Cysoing, à partir des données officielles (DVF, ANIL, DGFiP, Insee). Le rendement affiché est brut et indicatif (hors charges, taxes et vacance).
Croisez le rendement, la tension locative et la trajectoire des prix ci-dessous avec le quartier et l’état du bien.
Note globale = notre indice investissement (rendement × tension × trajectoire). Règle de terrain : un brut ≥ taux du crédit (3,3 % ) + 5 pts s’autofinance généralement. Aucune donnée ne remplace la visite du quartier.
brut 4 %·− taxe foncière 935 € (réel)− ordures 351 € (réel)− charges ~1 375 € (moyenne nationale)− gestion 7 % (moyenne nationale)− vacance 6,4 % (réel)
Estimation avant impôt sur le revenu. La taxe foncière, les ordures ménagères et la vacance sont réelles pour Cysoing ; les charges de copropriété (~25 €/m²/an, non récupérables) et la gestion (7 %) sont des moyennes nationales — aucune donnée publique commune par commune n’existe pour ces deux postes. L’impôt dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP).
Prix médian appartement, 3 derniers millésimes DVF.
Qui loue, et à quel point ça se loue.
Sources : Insee (RP 2022), LOVAC (parc privé, non diffusé pour les petites communes).
Le brut varie selon la taille — les petites surfaces rendent plus.
Rendement = (loyer mensuel/m² × 12) ÷ prix/m².
Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 (loi Climat et résilience). Pour un investisseur, un parc riche en F/G signifie deux choses : des vendeurs sous contrainte (décote de négociation courante de 15 à 30 % sur un F/G, l’audit énergétique chiffrant les travaux sert d’argument), et un droit possible à l’exonération de taxe foncière après rénovation énergétique dans de nombreuses communes.
Part calculée sur les DPE réalisés (ADEME) — un stock « échangé » (ventes, locations, rénovations), pas un recensement exhaustif du parc.
Tenue du marché : sur 2023-2025 (période de correction nationale des prix), le prix au m² a fait +77,1 % ici — le marché local a tenu pendant la baisse générale, un vrai signal de résilience.
Un marché avec beaucoup de propriétaires occupants offre une sortie en résidence principale ; un volume de ventes soutenu et stable est la meilleure garantie de revente rapide. Tendance passée ≠ prévision.
Source : Géorisques.
Le rendement locatif brut indicatif à Cysoing est d’environ 4 % par an (loyer médian de 14,21 €/m²/mois rapporté à un prix de 4 244 €/m²). Il s’agit d’un rendement brut, hors charges, taxe foncière, vacance et fiscalité.
Avec un prix médian de 4 244 €/m² et un rendement brut indicatif d’environ 4 %, Cysoing présente un rendement brut modéré, plus orienté valorisation patrimoniale que cash-flow. La rentabilité réelle dépend de la tension locative, des charges et de votre situation fiscale ; ces chiffres sont indicatifs et ne constituent pas un conseil en investissement.
Le rendement brut indicatif est calculé en rapportant le loyer médian au m² (Carte des loyers, ANIL) au prix de vente médian au m² (DVF, Etalab/DGFiP). Il est donné hors charges, taxe foncière et fiscalité, et n’est pas diffusé pour les communes hors périmètre DVF (Alsace-Moselle et Mayotte).
Sources : DVF, ANIL, ADEME, DGFiP, Insee, LOVAC, Sit@del · Mis à jour en juillet 2026.